บ้านยุค 2020s แพงไปหรือไม่ เด็ก Gen Z มีโอกาสซื้อบ้านไหม สวนทางกับรายได้ ?

หากคิดว่า บ้านราคาแพงไหมหากเทียบราคาในประเทศไทย ในยุค 70 ปีก่อน เทียบกับปี 2025 โดยควรใช้กราฟอะไรนำมาวิเคราะห์บ้าง โดยผมเองคิดว่า ควรคำนวณเป็นดัชนีราคาบ้าน แทนราคาจริง แล้วเทียบกับกราฟค่าเงิน เช่น book value หรือ present value รบกวนช่วย สอนคำนวณหรือให้คำแนะนำด้วยครับ

และหากเป็นไปได้ช่วย คำนวณออกมาให้หน่อย แล้วสรุปว่า ในยุคสมัยนี้ ราคาบ้าน สูงเกินไป มากไหม เมื่อเทียบกับเงินเดือนของ ผู้บริโภคสมัยนี้ หากเทียบกับ คนซื้อบ้านเมื่อ 50 ปี ที่แล้ว หรือ 30 ปีที่แล้ว

การวิเคราะห์ว่า “บ้านแพงขึ้นจริงไหม” เมื่อเทียบกับอดีต (50-70 ปีก่อน) ไม่สามารถดูแค่ “ราคาขาย” (Nominal Price) ได้ครับ เพราะค่าเงินเฟ้อทำให้เงิน 1 ล้านบาทในวันนี้มีค่าน้อยกว่า 1 ล้านบาทในอดีตมาก

เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนและเป็นธรรมที่สุด ผมขอแนะนำวิธีการวิเคราะห์ เครื่องมือที่ควรใช้ และทำการ “คำนวณเปรียบเทียบ” ให้เห็นตัวเลขจริงตามที่คุณต้องการครับ

1. กราฟและดัชนีที่ควรนำมาวิเคราะห์ (Technical Recommendation)

หากคุณจะทำข้อมูลนำเสนอ หรือวิเคราะห์เอง ควรใช้กราฟ 3 ตัวนี้ครับ:

1. กราฟ House Price-to-Income Ratio (สัดส่วนราคาบ้านต่อรายได้รายปี):

• ทำไมต้องใช้: เป็นตัวชี้วัดความ “แพง” ที่แท้จริงที่สุด เพราะตัดปัญหาเรื่องค่าเงินเฟ้อออกไป โดยวัดว่า “คนคนหนึ่งต้องทำงานกี่ปี (โดยไม่กินไม่ใช้) ถึงจะซื้อบ้านได้ 1 หลัง”
• สูตร:

1. กราฟ Real House Price Index (ราคาบ้านที่ปรับเงินเฟ้อแล้ว):

• ทำไมต้องใช้: เพื่อดูว่ามูลค่า “เนื้อแท้” ของบ้านเพิ่มขึ้นจริงไหม หรือแค่แพงขึ้นตามราคาก๋วยเตี๋ยว (Inflation)
• สูตร (Present Value Concept):
• 

1. กราฟเปรียบเทียบ “กำลังซื้อ” ด้วยทองคำ (Gold Purchasing Power):

• ทำไมต้องใช้: คนไทยในอดีตนิยมเก็บทอง การเทียบว่า “บ้าน 1 หลังใช้ทองกี่บาทซื้อ” จะเห็นภาพชัดมากในเชิงมูลค่าสินทรัพย์ (Asset Class Comparison)

2. สอนคำนวณและเปรียบเทียบจริง (The Calculation)

เพื่อให้เห็นภาพ ผมได้รวบรวมข้อมูลทางสถิติของประเทศไทย (โดยประมาณการจากฐานข้อมูลเศรษฐกิจและกระทู้ประวัติศาสตร์) เพื่อเปรียบเทียบ 3 ยุคสมัย คือ ยุค 50 ปีก่อน (พ.ศ. 2518), ยุค 30 ปีก่อน (พ.ศ. 2538) และ ยุคปัจจุบัน (พ.ศ. 2568/2025)

สมมติฐาน: เปรียบเทียบ “พนักงานจบปริญญาตรี บรรจุใหม่” ซื้อ “ทาวน์เฮาส์ชานเมือง”

ยุคที่ 1: 50 ปีที่แล้ว (พ.ศ. 2518 / 1975)

• เงินเดือนเริ่มต้น (ป.ตรี): ประมาณ 2,000 – 2,500 บาท/เดือน (ข้าราชการยุคนั้นสตาร์ทราวๆ นี้)
• ราคาบ้าน (ทาวน์เฮาส์/ตึกแถวชานเมือง): ประมาณ 250,000 – 350,000 บาท
• ราคาทองคำ: ประมาณ 400 – 600 บาท/บาททองคำ

ยุคที่ 2: 30 ปีที่แล้ว (พ.ศ. 2538 / 1995) ยุคเศรษฐกิจฟองสบู่

• เงินเดือนเริ่มต้น (ป.ตรี): ประมาณ 7,000 – 9,000 บาท/เดือน (ปรับขึ้นมาเยอะก่อนต้มยำกุ้ง)
• ราคาบ้าน (ทาวน์เฮาส์ชานเมือง): ประมาณ 800,000 – 1,200,000 บาท
• ราคาทองคำ: ประมาณ 4,000 – 5,000 บาท/บาททองคำ

ยุคปัจจุบัน: ปี 2025 (พ.ศ. 2568)

• เงินเดือนเริ่มต้น (ป.ตรี): ประมาณ 16,500 – 18,000 บาท/เดือน (อ้างอิงฐานข้าราชการใหม่และเอกชนทั่วไป)
• ราคาบ้าน (ทาวน์เฮาส์ชานเมือง กทม.): ประมาณ 2,500,000 – 3,500,000 บาท (ทาวน์โฮมเริ่ม 2 ล้านปลายๆ หายากแล้ว)
• ราคาทองคำ: ประมาณ 43,000 – 45,000 บาท/บาททองคำ

3. ผลลัพธ์การคำนวณ: แพงขึ้นจริงไหม?

เรามาดูดัชนีชี้วัดความยากลำบากในการซื้อบ้าน (Price-to-Income Ratio) กันครับ

ตารางเปรียบเทียบความยากในการซื้อบ้าน

รายการเปรียบเทียบ	50 ปีก่อน (2518)	30 ปีก่อน (2538)	ปัจจุบัน (2568)
เงินเดือน (ปี)	30,000 บาท	108,000 บาท	216,000 บาท
ราคาบ้านเฉลี่ย	300,000 บาท	1,000,000 บาท	3,000,000 บาท
ต้องทำงานเก็บเงิน (ปี)	10 ปี	9.2 ปี	13.9 ปี
ราคาบ้านเทียบทองคำ	ใช้ทอง 750 บาท	ใช้ทอง 200 บาท	ใช้ทอง 70 บาท

(หมายเหตุ: “ต้องทำงานเก็บเงิน” คือกรณีเก็บ 100% ของรายได้ ซึ่งเป็นค่าทางทฤษฎีเพื่อวัดความยากง่าย)

4. บทสรุป: สูงเกินไปมากไหม?

จากตัวเลขข้างต้น ขอสรุปคำตอบให้คุณดังนี้ครับ:

1. ในแง่ของ “ความยากในการหาเงินซื้อ” (Affordability):
   “แพงขึ้น และยากขึ้นจริงครับ”

• เมื่อ 30-50 ปีก่อน คนทำงานเก็บเงิน (ทางทฤษฎี) ประมาณ 9-10 ปี ก็ซื้อบ้านได้
• แต่คนยุค 2025 ต้องทำงานเก็บเงินถึง เกือบ 14 ปี ถึงจะได้บ้านแบบเดียวกัน
• ช่องว่างนี้ถ่างขึ้นราวๆ 40% ซึ่งถือว่า “หนัก” สำหรับคนรุ่นใหม่ เพราะเงินเดือนเริ่มต้นโตไม่ทันราคาอสังหาฯ ที่พุ่งตามราคาที่ดิน

1. ในแง่ของ “มูลค่าสินทรัพย์เทียบกับทองคำ” (Asset Value):
   “บ้านถูกลงเมื่อเทียบกับทองคำ”

• นี่คือจุดที่น่าสนใจครับ หากคุณมีปู่ย่าที่เก็บ “ทองคำ” ไว้เมื่อ 50 ปีก่อน ทอง 750 บาทในวันนั้น (มูลค่าตอนนั้น 3 แสน) มาวันนี้จะมีมูลค่า 32 ล้านบาท! สามารถซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ได้ 10 หลัง
• แปลว่า “การถือครองที่ดิน/บ้าน” ชนะเงินเฟ้อ (เงินสด) แต่แพ้ “ทองคำ” ในระยะยาวมากๆ (70 ปี)

คำแนะนำเพิ่มเติม:

หากคุณจะนำเสนอกราฟ ลองใช้ กราฟเส้น เปรียบเทียบ 2 เส้น คือ “อัตราการเติบโตของราคาบ้าน” vs “อัตราการเติบโตของเงินเดือนเริ่มต้น” โดยกำหนดให้ปีเริ่มต้นเป็นฐาน 100 เท่ากัน คุณจะเห็นเส้นกราฟราคาบ้านฉีกหนีห่างเส้นเงินเดือนออกไปเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงปี 2540 เป็นต้นมาครับ

หลังจากที่ได้คำตอบ จาก Gemini 3.0 ผมก็เลยมีข้อสงสัยมานาน ที่อินฟลูในโชเชี่ยล อย่างเช่น CK และ ดร.โสภณ เถียงกันนั้น ผมเลยเอา prompt สร้างขึ้นมาสอบถามเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมดังนี้

ขอคำแนะนำที่เหมาะสม สำหรับเด็ก Gen z ในประเทศไทย ว่าควรซื้อบ้านหรือไม่ ? หรือควรเช่าบ้านอยู่ โดยควรชื่อ influencer CK ที่บอกว่า บ้านคือหนี้สิน หรือควรเชื่อ ดร. โสภณ ที่ออกมาเชียร์ให้ซื้อบ้าน เพราะเหมือนว่า ผ่อน หรือเช่าตัวเองอยู่ และคำแนะนำ ที่ realistic ไม่เพ้อฝันนะครับ ?

คำถามนี้เป็น Classic Debate ของโลกการเงินเลยครับ ระหว่างแนวคิด “เช่าเอาก็ได้ เอาเงินไปหมุน” (แบบ CK/Robert Kiyosaki) กับ “ซื้อเก็บไว้ อย่างน้อยก็ได้ทรัพย์สิน” (แบบ ดร.โสภณ/แนวคิดดั้งเดิม)

สำหรับ Gen Z ในไทย (อายุประมาณ 20-27 ปี) ที่กำลังเริ่มทำงานหรือทำงานมาได้สักพัก ในปี 2025 ผมขอให้คำแนะนำแบบ Realistic (เน้นความจริง ไม่ขายฝัน) โดยถอดรหัสจากบริบทเศรษฐกิจไทยปัจจุบัน ดังนี้ครับ

---

1. วิเคราะห์ 2 แนวคิด: ใครเหมาะกับใคร?

แนวคิด CK: “บ้านคือหนี้สิน” (House is a Liability)

• หลักการ: การซื้อบ้านทำให้เงินจม (Cash Poor) คุณต้องจ่ายดอกเบี้ยแบงก์มหาศาล ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม และภาษี เงินก้อนนี้ถ้าเอาไปลงทุนในหุ้น กองทุน หรือธุรกิจ อาจได้ผลตอบแทน 8-10% ซึ่งชนะดอกเบี้ยบ้าน

• เหมาะกับ Gen Z แบบไหน:

  • สายลงทุน/ทำธุรกิจ: คนที่ “ปั้นเงินเก่ง” ถือเงิน 1 ล้านแล้วทำให้งอกเงยได้มากกว่าดอกเบี้ยบ้าน (เช่น ทำได้เกิน 6-7% ต่อปี)

  • สาย Digital Nomad/Job Hopper: คนที่เปลี่ยนงานบ่อย ย้ายที่ทำงานทุก 2-3 ปี หรือมีแผนไปเรียนต่อ/ทำงานต่างประเทศ การซื้อบ้านคือ “ภาระผูกพัน” ที่ทำให้ขยับตัวยาก

  • คนที่ “วินัยการเงินยังไม่เป๊ะ”: ถ้า Cash Flow (กระแสเงินสด) ต่อเดือนยังตึงๆ การซื้อบ้านคือความเสี่ยงสูงมาก

แนวคิด ดร.โสภณ: “ซื้อดีกว่าเช่า” (ผ่อนให้ตัวเอง)

• หลักการ: การเช่าคือ “จ่ายทิ้ง” (Expense) 100% ไม่ได้อะไรกลับมา แต่การผ่อนบ้าน เงินต้นส่วนหนึ่งกลายเป็น “ทรัพย์สิน” (Equity) ของเรา และในระยะยาว (10 ปี+) ราคาอสังหาฯ มักจะชนะเงินเฟ้อ (Inflation Hedge)

• เหมาะกับ Gen Z แบบไหน:

  • สายมั่นคง (Stable Career): ข้าราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือ Corporate ใหญ่ๆ ที่รายได้นิ่งและกู้ได้ดอกเบี้ยสวัสดิการถูกพิเศษ

  • คนที่ “เก็บเงินไม่อยู่”: การผ่อนบ้านคือ “การบังคับออมเงิน” (Forced Saving) ที่ดีที่สุด ถ้าไม่ผ่อนบ้าน เงินก็หมดไปกับของฟุ่มเฟือยอยู่ดี

  • คนที่ลงหลักปักฐาน: มั่นใจแล้วว่าจะอยู่โซนนี้ไปอีก 10 ปี+ หรือสร้างครอบครัว

---

2. ความจริงที่โหดร้าย (The Realistic Truth) ของอสังหาฯ ไทย 2025

ก่อนตัดสินใจ ขอให้ Gen Z พิจารณา 3 กับดัก นี้ครับ:

1. กับดัก “ดอกเบี้ย” (The Interest Trap):

   • ช่วง 3 ปีแรกดอกเบี้ยอาจจะถูก (3% กว่า) แต่หลังจากนั้นจะลอยตัว (6-7%)

   • ความจริง: ผ่อนบ้าน 10,000 บาท ในช่วงแรกจะเป็น ดอกเบี้ย 7,000 บาท ตัดเงินต้นแค่ 3,000 บาท (นี่คือสิ่งที่แนวคิด CK พยายามบอก คือคุณกำลังทำงานเลี้ยงธนาคาร)

2. กับดัก “สภาพคล่อง” (Liquidity Trap):

   • อสังหาฯ ในไทย “ซื้อง่าย ขายโคตรยาก” (ยกเว้นทำเลเทพจริงๆ)

   • ถ้าคุณซื้อคอนโดแล้วตกงาน หรืออยากย้ายประเทศ การจะขายคอนโดให้ได้ราคาเดิมอาจใช้เวลาเป็นปี หรือต้องยอมขายขาดทุน

3. กับดัก “ค่าใช้จ่ายแฝง” (Hidden Costs):

   • ค่าเช่า = ค่าใช้จ่าย “สูงสุด” ที่คุณต้องจ่ายในเดือนนั้น (แอร์พังเจ้าของซ่อม)

   • ค่าผ่อน = ค่าใช้จ่าย “ต่ำสุด” ที่คุณต้องจ่าย (ยังไม่รวมค่าส่วนกลางปีละหมื่น, แอร์พัง, น้ำรั่ว, ประกันอัคคีภัย ฯลฯ)

---

3. คำแนะนำฟันธง (Action Plan) สำหรับ Gen Z

เพื่อให้ตัดสินใจได้ ไม่ต้องเชื่อใครคนใดคนหนึ่ง ให้ใช้ Checklist นี้ครับ:

✅ ควร “เช่า” ไปก่อน ถ้า…

• อายุยังน้อย (First Jobber): เพิ่งทำงาน 1-3 ปี เงินเดือนยังไม่แตะ 30k-40k หรือยังไม่นิ่ง

• ยังไม่เจอทำเลที่ใช่: ยังไม่รู้ว่าจะทำงานโซนไหนในระยะยาว หรือแฟนทำงานที่ไหน

• Yield การลงทุนสูง: คุณเอาเงินไปลงทุนได้ผลตอบแทนชนะดอกเบี้ยบ้าน

• สูตรคำนวณ: ถ้า (ราคาบ้าน x 0.06) / 12 > ค่าเช่ารายเดือน -> เช่าคุ้มกว่า

  • ตัวอย่าง: คอนโดราคา 3 ล้าน ดอกเบี้ย+ค่าเสียโอกาสประมาณ 6% = 180,000/ปี หรือ 15,000/เดือน

  • ถ้าคุณหาเช่าห้องสเปคเดียวกันได้ในราคา 10,000 – 12,000 บาท -> เช่าเถอะครับ ส่วนต่าง 3,000 เอาไปลงทุน

✅ ควร “ซื้อ” ได้เลย ถ้า…

• มีเงินดาวน์ 10-20%: ไม่ใช่กู้ 100% หรือกู้เกิน (Money Over) เพื่อเอาเงินทอน

• วางแผนอยู่ยาว 5-10 ปี+: ระยะเวลานี้จะคุ้มค่าธรรมเนียมการโอนและค่าตกแต่ง

• ยอดผ่อนไม่เกิน 30-40% ของรายได้สุทธิ: และมีเงินสำรองฉุกเฉิน 6 เดือนแยกต่างหาก

• ซื้อเพราะ “Need” ไม่ใช่ “Investment”: ซื้อเพราะอยากได้ที่อยู่อาศัยที่ตกแต่งได้ตามใจ เลี้ยงสัตว์ได้ มีความสุขทางใจ (Emotional Value) ซึ่งการเช่าให้ไม่ได้

บทสรุป:

สำหรับ Gen Z ส่วนใหญ่ในไทยตอนนี้ ผมแนะนำให้ “เช่า แล้วเอาเงินส่วนต่างไปลงทุนสร้างตัวก่อน” (เอียงไปทาง CK) ครับ

เหตุผลคือ ยุคนี้ Cash is King, Flexibility is Queen การมีหนี้ก้อนโตตั้งแต่อายุ 23-25 จะตัดโอกาสในชีวิตคุณมหาศาล (โอกาสเรียนต่อ, โอกาสเสี่ยงทำธุรกิจ, โอกาสย้ายงานอัพเงินเดือน)

รอให้รายได้นิ่ง, เจอทำเลที่ชอบจริงๆ, หรือแต่งงานสร้างครอบครัว ตอนอายุ 30+ แล้วค่อยซื้อตามแนวทาง ดร.โสภณ ก็ยังไม่สายครับ (ถึงตอนนั้นราคาบ้านอาจขึ้น แต่ความสามารถในการจ่ายของคุณจะสูงขึ้นและเสี่ยงน้อยลงครับ)